El Due Diligence es uno de los pasos medulares cuando se realiza un inversión inmobiliaria de cierta envergadura que deben tener en cuenta los inversores extranjeros en Estados Unidos. Particularmente en Miami en 2024, una opción muy atractiva es la adquisición de condohoteles de lujo porque resultan muy promisorias para proteger, hacer crecer el patrimonio o alejarse de la inestabilidad política de la región, por mencionar algo que suele estar en el tapete.
Si estás considerando adquirir uno de los modernos condohoteles que Miami tiene para ofrecer, este artículo te interesa. Quédate y te cuento más sobre lo qué es y la importancia que tiene el due diligence
✅¿Qué es el due diligence?
El due diligence o diligencia debida como también se le conoce es un proceso exhaustivo de investigación que se lleva a cabo antes de tomar una decisión de inversión importante. En el caso de un condohotel, implica una evaluación detallada de la propiedad, su entorno y todos los factores que podrían afectar su valor o rentabilidad a largo plazo. Recordemos esta gráfica para saber en qué punto de la negociación se hace esta investigación:
✅¿Cómo se aplica el Due Diligence (DD) a un Condohotel?
L a negociación de un condohotel requiere una preparación cuidadosa y una buena estrategia sustentada en una adecuada recopilación de información. Comprende los siguientes aspectos:
👉1. El análisis físico de la propiedad
La inspección física detallada del condohotel es para evaluar su estado de conservación, acabados, sistemas eléctricos, plomería, estructura y posibles daños. Así mismo su resistencia a la incidencia de los huracanes que no es un tema menor en Miami. La revisión de la documentación legal, esto incluye: el título de propiedad, los permisos de construcción, los planos, regulaciones de uso del suelo y contratos. No temas solicitar información, estás en todo tu derecho. Solicitar el historial de mantenimiento puede ser una buena idea, en particular si se trata de edificaciones de cierta antigüedad o si han experimentado importantes remodelaciones.
👉2. Análisis financiero
Para evaluar la rentabilidad y otros aspectos relacionados se debería analizar los estados financieros del condohotel, así como también el presupuesto operativo con la finalidad de identificar tanto los costos fijos y variables asociados, ya que, en algunos casos, pueden ser considerables. La idea es no tener sorpresas. La tasación profesional para determinar el valor de mercado es algo que en algunos casos es pertinente.
👉3. Análisis del mercado
Es importante conocer el comportamiento de los alquileres a corto y largo plazo en la zona en función de la estacionalidad, la competencia y las tendencias de un mercado tan turístico y dinámico. Esta información nos puede indicar cuáles pueden ser los resultados a largo plazo de nuestra futura propiedad, los precios de mercado comparando los precios de alquiler y venta de otros condohoteles en la zona.
👉4. Análisis legal, seguros e impuestos
Las regulaciones que afecten a los condohoteles tanto locales como estatales no pueden obviarse así como todas las restricciones de alquiler a corto plazo, los impuestos a la propiedad y las normas de construcción. Es pertinente indagar si existen litigios pendientes o potenciales relacionados con la propiedad que deseamos adquirir. Verificar si se cuenta con los seguros adecuados. Especial atención a los temas de huracanes y zonas inundables, pues sabemos como es Miami. Es pertinente, conocer las tasas impositivas que se relacionen con este tipo de propiedad.
👉5. Análisis de Gestión
Siendo un inversor extrajero deberías revisar con atención la experiencia y capacidad del equipo de gestión del condohotel, incluyendo los tipos de contratos que puedan afectar la propiedad. Además conocer sus sistemas de reservas y marketing. De esta manera, podrás conocer el potencial de rentabilidad que puede tener a futuro tu propiedad.
Tener presente todo lo antes expuesto, te permitirá como futuro comprador conocer con mayor precisión, cuál puede ser el potencial de rentabilidad que pudieses esperar del condohotel que deseas adquirir.
✅¿Cuáles son las ventajas de realizar un detallado Due Diligence (DD)?
El due diligence es un paso medular que ofrece muchas ventajas, entre ellas:
La primera y más evidente es tener información veraz y en forma anticipada de la propiedad a adquirir, del comportamiento del mercado inmobiliario en la zona donde se ubica el condohotel y, finalmente, de los posibles riesgos que pudieran surgir en el futuro asociado con problemas estructurales. legales o ambientales. Con todo ello, se tendrán elementos de juicio para llevar a cabo una evaluación de la rentabilidad potencial y el costo de oportunidad de la inversión. En cierta forma representa una garantía de que la inversión que hemos realizado está «protegida» contra posibles riesgos y sorpresas.
✅¿Cuáles serían los beneficios para el comprador contar con un buen due diligence?
Para el comprador o el inversionista que se decida a comprar un condohotel, un eficiente due diligence le permitirá tomar decisiones fundamentadas en datos objetivos, conociendo bien las fortalezas y los puntos débiles. De esa manera, podrá obtener mejores condiciones de compra, garantías más convincentes y, sobre todo, un precio muy conveniente. Igualmente, se podrá anticipar o evitar pérdidas financieras, leffgales, incluso multas sanciones o cualquier otro problema legal de cara al futuro. Teniendo un panorama bien delineado se reducirá el estrés o la incertidumbre que siempre conlleva la compra de un determinado inmueble. A la final, es una herramienta crucial para maximizar el retorno de la inversión y el valor mismo de la inversión a largo plazo.
A continuación una tablar donde se detallan las principales ventajas y beneficios del due diligence en este tipo de propiedades de inversión inmobiliaria:
✅¿Cuáles son los tres errores más frecuentes en el Due diligence?
Los tres errores más frecuentes son:
1. Un due diligence poco exhaustivo puede llevar a descubrir problemas ocultos después de la compra, tales como: fallas estructurales, problemas legales, o cargas impositivas inesperadas.
2. Confiar solo en la información que suministra el vendedor o el agente inmobiliario. No debemos llamarnos a engaño, tanto el vendedor como el agente tienen como interés primigenio cerrar la venta y siendo así pueden omitir o sesgar la información. De allí la importancia de trabajar con personas de confianza y consultar segundas opiniones.
3. Minimizar los costos adicionales, ya que aparte del precio de compra se incurre en otros gastos que pueden llegar a ser muy importantes, como: los gastos de cierre, los impuestos a la propiedad, las cuotas de mantenimiento, los seguros, y los gastos de reparación y mantenimiento.
✅¿Cómo solventar los errores en el due diligence de un condohotel?
En este sentido existen varias acciones que el inversionista puede tomar para evitar estos errores:
1. Contratar a profesionales calificados para realizar una inspección detallada de la propiedad, revisar los documentos legales, evaluar el historial de mantenimiento, y verificar la situación financiera de la asociación de propietarios.
2. Estar en primera fila cuando se realice la investigación, solicitar varias valoraciones y verificar con otras fuentes independientes, es decir buscar al menos una segunda opinión. Durante la realización de la DD conserva copias de todos los documentos relevantes, entre ellos informes de inspección, estados financieros o cualquier otro documento que le parezca importante.
3. Prepara un presupuesto detallado que incluya todos los costos posibles. Consulta con un contador o asesor financiero para obtener una estimación precisa de los gastos anuales. Ello te dará mucha tranquilidad pues mantendrás las cuentas claras.
El proceso de adquisición de una propiedad como un condohotel puede requerir del apoyo de un equipo de asesores que lo guíen durante todo el proceso. Desde Invierte con éxito Miami, podemos acompañarlo durante toda tu negociación y, más allá, porque contamos con la experiencia y el conocimiento necesario para llevarla a feliz término. Puedes escribirnos en el formulario que encontrarás en nuestra página de contacto, si lo prefieres ponte en contacto con nosotros a través del Whatsapp o llamarnos por el móvil. Estaremos encantados de guiarte hacia tu próxima inversión.
